Region Frankfurt: Flächenumsatz für Logistik- und Industrieimmobilien 2024 rückläufig
In der Region Frankfurt am Main wurden 2024 Verträge für zusammengerechnet 423.300 m2 Logistik- und Industrieflächen zur Miete und Eigennutzung geschlossen. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, in seinem aktuellen Marktbericht. Das aktuelle Ergebnis stellt einen Rückgang um rund 8 % bzw. 35.000 m2 im Vorjahresvergleich dar (2023: 458.300 m2). Aufgrund des Ausreißerjahres 2021 mit 655.700 m2 wurde der Fünf-Jahres-Durchschnitt des Flächenumsatzes in Höhe von 469.460 m2 um 10 % unterboten.
Zwei Drittel der Abschlüsse in Bestandsobjekten
Mehr als zwei Drittel der Abschlüsse fanden in Bestandsobjekten statt. Mit einem Flächenumsatz von 291.600 m2 bzw. 69 % – kommend von 366.700 m2 bzw. 80 % – gaben sie elf Prozentpunkte an anteiliger Bedeutung nach und büßten auch absolut deutliche 75.100 m2 ein, was einem Rückgang von 20 % entspricht. Flächenanmietungen in Neubauten („grüne Wiese“) summieren sich auf 72.400 m2 bzw. 17 %, kommend von 80.600 m2 bzw. 18 % sind sie weiterhin zweitplatziert (–8.200 m2 bzw. –10 %).
„Auf Rang drei liegen Vertragsabschlüsse für Logistik- und Industrieflächen auf ehemaligen Brownfields, die in der Betrachtung der Vorjahre seit 2022 einen Höchstwert verbuchen“, berichtet Geschäftsführer Julian Petri von der Realogis Immobilien Frankfurt GmbH.
Die konvertierten Brachflächen steuerten 59.300 m2 bzw. 14 % bei, was einem starken Zuwachs von 48.300 m2 entspricht bzw. mehr als einer Verfünffachung des Vorjahreswerts (GJ 2023: 11.000 m2). Hier zu nennen ist der Topabschluss durch das Transportunternehmen Gebrüder Thomaidis GmbH im Hanauer Hafen mit 11.800 m2 sowie der Großabschluss von MSK Pharmalogistic GmbH über 11.300 m2, auf die in Summe 23.100 m2 bzw. 39 % des Flächenumsatzes von Anmietungen auf ehemaligen Brownfields fielen.
Wesentliche Umsatzbringer
- DHL: Rhein-Main-Nord (Marktgebiet), 31.000 m2 (Flächenumsatz), Neubau, Logistik/Spedition (Branche)
- Rolf Benzinger Spedition-Transporte GmbH: Rhein-Main-Süd, 17.000 m2, Bestand, Logistik/Spedition
- GFT Global Foods Trading: Rhein-Main-Süd, 14.000 m2, Neubau, Handel
- WLL Logistik: Rhein-Main-Süd, 12.200 m2, Bestand, Logistik/Spedition
- Gebrüder Thomaidis GmbH: Rhein-Main-Ost, 11.800 m2, Brownfield, Logistik/Spedition
„Der 2023 eingesetzte Trend zur Untervermietung hat sich 2024 auf dem Frankfurter Markt weiter verfestigt“, so Julian Petri.
Entfielen im Vorjahr 2023 noch rund 12 % bzw. 56.700 m2 aller umgesetzten Flächen auf Untervermietungen, waren es 2024 bereits 17 % bzw. 70.300 m2 (+13.600 m2 bzw. +24 %).
Mietmarkt
Wie im Vorjahreszeitraum ist der Frankfurter Markt in der überwiegenden Mehrheit der Abschlüsse mit 86 % bzw. 364.500 m2 ein Mietmarkt.
„Allerdings haben Eigennutzungen 2024 rund 58.800 m2 bzw. 14 % deutlich an Boden gewonnen. Alleine die Topabschlüsse durch DHL und GFT Global Foods Trading steuerten drei Viertel bzw. 45.000 m2 bei“, erklärt Julian Petri.
Die Immobilienarten
Bezogen auf die Immobilienart haben die 2023 noch erstplatzierten Big-Box-Objekte mit in Summe 131.900 m2 bzw. einem Anteil von 31 % von allen Gebäudekategorien den größten Rückgang und Anteil verzeichnet (–80.000 m² bzw. –38 %). Einen weniger starken Rückgang von 20 % bzw. 27.200 m2 musste die Kategorie Gewerbeparks mit 112.200 m2bzw. 27 % hinnehmen (2023: 139.400 m2 bzw. 31 %). Objekte, die nicht Big-Boxes oder Gewerbeparks zuzuordnen sind, stellten 2024 den Löwenanteil mit 179.200 m2 bzw. 42 % und legten damit im Vorjahresvergleich um 72.200 m2 bzw. 67 % zu (2023: 107.000 m2 bzw. 23 %).
Abschlüsse nach Größenklassen von Logistik- und Industrieimmobilien im Großraum Frankfurt am Main im Jahr 2024. (Grafik: Realogis Immobilien Frankfurt GmbH)
Spitzenmieten für Logistik- und Industrieimmobilien im Großraum Frankfurt am Main im Jahr 2024. (Grafik: Realogis Immobilien Frankfurt GmbH)
Logistikimmobilienmarkt Frankfurt am Main: Mietpreisspannen 2024. (Grafik: Realogis Immobilien Frankfurt GmbH)
Regionen-Ranking 2024: Süd und Ost weiter Impulsgeber
Weiterhin sind die Regionen Süd und Ost für den Frankfurter Markt von entscheidender Bedeutung und trugen in Summe mehr als drei von vier umgesetzten Quadratmetern (77 % bzw. 328.000 m2) bei. Im Vorjahr lag die Dominanz der beiden Marktgebiete allerdings noch höher mit einem Anteil von 88 % bzw. 403.700 m2.
Am gefragtesten waren weiterhin Objekte aus der Region Süd mit einem Flächenumsatz in Höhe von 232.600 m2 bzw. einem Anteil am Gesamtflächenumsatz in Höhe von 55 %, kommend von 274.700 m2 bzw. 60 % in 2023. Der Fünf-Jahres-Schnitt des Flächenumsatzes in Höhe von 232.200 m2 wurde beinahe exakt getroffen. Die Topabschlüsse durch Rolf Benzinger Spedition-Transporte GmbH (17.000 m2), GFT Global Foods Trading (14.000 m2) und WLL Logistik (12.200 m2) trugen in Summe 43.200 m2 bzw. 19 % bei.
Zweitplatziert war erneut der Teilmarkt Rhein-Main-Ost mit 95.400 m2 bzw. 23 %, kommend von 129.000 m2 bzw. 28 % (–33.600 m² bzw. –26 %). Der Abschluss durch die Gebrüder Thomaidis GmbH stellte 11.800 m2 bzw. 12 % des Flächenumsatzes. Der Fünf-Jahres-Schnitt in Höhe von 142.980 m2 wurde um 33 % unterschritten.
Auf dem dritten Rang folgt erneut Rhein-Main-Nord mit 57.000 m2 bzw. 13 %, kommend von 17.700 m2 bzw. 4 %. Damit liegt hier der deutlichste Zuwachs aller Regionen in Höhe von 39.300 m2 bzw. einer mehr als Verdreifachung vor; der Fünf-Jahres-Schnitt von 31.420 m2 wurde um 81 % überboten. Maßgeblichen Anteil hieran hatte der größte Abschluss des Gesamtjahres durch DHL mit über 31.000 m2, der 54 % des Flächenumsatzes im Teilmarkt beitrug.
Viertplatziert ist das Frankfurter Stadtgebiet mit 19.000 m2 bzw. 5 %, kommend von 7.700 m2 bzw. 2 %. Hier liegt neben Region Nord der einzige weitere Flächenumsatzzuwachs in Höhe von 11.300 m² bzw. mehr als eine Verdoppelung vor. Allerdings wurde der Fünf-Jahres-Schnitt in Höhe von 23.740 m2 um 20 % unterboten.
Auf dem vorletzten Rang steht der Teilmarkt Mainz/Wiesbaden mit 10.500 m2 bzw. 2 % (2023: 15.100 m2 bzw. 3 %; Fünf-Jahres-Schnitt von 14.400 m2 bzw. –27 %). Letztplatziert ist Rhein-Main-West mit 8.800 m2 bzw. 2 % (2023: 14.100 m2 bzw. 3 %).
Branchen-Ranking: Logistik/Spedition weiterhin führend
2024 haben sich keine Veränderung in der Bedeutung der einzelnen Branchen für den Frankfurter Industrie- und Logistikimmobilien Mietmarkt ergeben – alle Platzierungen sind identisch zum Vorjahr. Führend war weiterhin der Logistik-/Speditionsbereich mit 159.900 m2 bzw. 38 %, kommend von 199.300 m2 bzw. 44 %. Der Fünf-Jahres-Durchschnitt des Flächenumsatzes in Höhe von 189.540 m2 wurde um 16 % verfehlt.
„Die Stärke und Stabilität der Branche Logistik/Spedition als Flächenabnehmer zeigt sich auch darin, dass vier der insgesamt fünf Topabschlüsse Unternehmen aus diesem Segment zuzuordnen sind“, so Julian Petri.
Sie summieren sich auf 72.000 m2, was einem Anteil von 45 % entspricht.
Auf dem zweiten Rang folgt erneut der Handel mit 112.600 m2 bzw. 27 %, kommend von 160.200 m2 bzw. 35 % (–47.600 m2 bzw. –30 %; Fünf-Jahres-Durchschnitt von 174.760 m2 wurde um 36 % unterboten). Innerhalb der Branche waren mit 96.300 m2 bzw. 86 % Abschlüsse durch Unternehmen aus dem Bereich des klassischen Handels führend, ein Plus von elf Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr (2023: Anteil bei 75 % bzw. absolut bei 120.300 m2). Unternehmen aus dem E-Commerce verzeichneten hingegen einen Rückgang von 23.600 m2 (ausgehend von 39.900 m2 in 2023 auf aktuell 16.300 m2). Der Topabschluss durch GFT Global Foods Trading trug 14.000 m2 bzw. 12 % zum Gesamtumsatz des Handels bei.
„Für die Kategorie Industrie/Produktion war es in der Betrachtung der letzten fünf Gesamtjahre ein überdurchschnittliches Jahr“, berichtet Julian Petri.
Die Branche erzielte 2024 mit 93.900 m2 bzw. 22 %, ein Plus von 10.200 m2 bzw. 12 % (2023: 83.700 m2 bzw. 18 %). Der Fünf-Jahres-Durchschnitt in Höhe von 63.640 m2 wurde um 48 % übertroffen – und damit am deutlichsten von allen Branchen – und stieg um 8 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr, in dem bereits der Schnitt um 40 % überboten wurde.
Letztplatziert bleibt die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 56.900 m2 bzw. einem Anteil von 13 %, kommend von 15.100 m2 bzw. 3 % (+ 41.800 m2 bzw. eine mehr als Verdreifachung, der Fünf-Jahres-Schnitt wird um 37 % übertroffen).
Ranking der Größenklassen
Die Kategorie Großflächen ab 10.001 m2 ist weiterhin erstplatziert mit 131.800 m2 bzw. 31 % (2023: 180.000 m2 bzw. 39 %). Alle Topabschlüsse entfallen in diese Kategorie und verantworten 65 % des Flächenumsatzes. Es folgen erneut größere Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m2 mit 100.200 m2 bzw. 24 %, kommend von 116.900 m2 bzw. 25 %. Das Delta zum Vorjahr beträgt 16.700 m2 bzw. 14 %.
Mittlere bis größere Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m2 steigen im Ranking einen Rang auf, ausgehend von 52.800 m2. Mit 100.100 m2 sind sie sogar beinahe gleichauf mit der zweitplatzierten Größenklasse der Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m2. Der deutlichste Zuwachs um 47.300 m2 bzw. einem Plus von 90 % stellt nahezu eine Verdoppelung dar. Hieraus ergibt sich der höchste anteilige Bedeutungszuwachs in Höhe von zwölf Prozentpunkten.
Auf Rang vier liegen kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m2 mit 77.300 m2 bzw. 18 %, kommend von 100.700 m2 bzw. 22 % (–23.400 m2 bzw. –23 %). Letztplatziert sind weiterhin Kleinstflächen unter 1.000 m2 mit 13.900 m2 bzw. 3 %, kommend von 7.900 m2 bzw. 2 %.
Spitzenmiete steigt über die 8-Euro-Marke
Die Spitzenmiete stieg im Jahresvergleich auf 8,10 Euro/m2, was den neuen vorläufigen Höchstwert darstellt. Das Plus beträgt moderate 2,5 %, kommend von 7,90 Euro/m2. Der Fünf-Jahres-Schnitt in Höhe von 7,48 Euro/m2 wurde um 8,3 % übertroffen.
Ausblick
„Zwei Trends prägen weiterhin den Markt: die Zurückhaltung bei spekulativen Neubauten und die anhaltende Flächenknappheit“, fasst Julian Petri zusammen. „Das wird voraussichtlich dazu führen, dass 2025 das Transaktionsvolumen unter dem Fünfjahresschnitt liegen dürfte. Eine entscheidende Rolle könnten dabei Untervermietungen spielen.“
Hier erläutert der Logistik- und Industrieimmobilienexperte: „Aktuell agieren viele Unternehmen eher abwartend und scheuen strategische Investitionen, u.a. aufgrund der konjunkturellen Situation. Diese Zurückhaltung dürfte jedoch zukünftig nicht mehr von Dauer sein, da grundlegende Entscheidungen für die Supply Chain getroffen werden müssen.“
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