Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt generierte zum Ende des Jahres 2024 einen Flächenumsatz von rund 5,7 Mio. m2 bei einem Rückgang von 5 % knapp unter dem Vorjahresniveau (2023: 6 Mio. m2). Das berichtet der Immobilienberater Colliers. Der Anteil der Eigennutzer auf dem gesamtdeutschen Markt liegt demnach bei rund 24 % und somit auf dem Niveau der letzten beiden Jahre. Die deutschen Top-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte machten mit 2,1 Mio. m2 einen Anteil von 38 % aus. Dieses Ergebnis liegt auf dem Niveau des Vorjahres, verfehlt den Fünfjahresdurchschnitt jedoch um 26 %.
Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: „Das vierte Quartal war, nicht nur national betrachtet, sondern auch in den Top-8-Regionen das bisher stärkste, was ein positives Zeichen für den Vermietungsmarkt ist. Wir stellen fest, dass die durchschnittliche Flächengröße pro Anmietung seit dem dritten Quartal wieder steigt. Dies indiziert, dass die Unsicherheiten bedingt durch die wirtschaftliche Schieflage langsam nachlassen. Wir sehen zwar, dass die Nachfrage weiterhin geschwächt ist, die Gesuche jedoch wieder konkreter werden. Für 2025 rechnen wir damit, dass sich mit einer Stabilisierung der Wirtschaft auch die Nachfrage langsam erholen wird.”
Flächenumsatz von kleinteiligen Anmietungen geprägt
Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten vier der Top-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte eine Zunahme beim Flächenumsatz. Den höchsten generierte Frankfurt mit 418.900 m2. Köln verzeichnete mit einem Plus von 56 % die größte Zunahme im Vergleich zum Vorjahr. Den niedrigsten Flächenumsatz und den zugleich größten Rückgang im Zwölf-Monats-Vergleich wies Stuttgart mit 125.500 m2 (–40 Prozent) auf.
Der Fokus der Nutzer lag vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 m2. Rund 64 % aller Abschlüsse wurden in diesem Bereich getätigt, waren jedoch lediglich für 22 % des Flächenumsatzes in den Top-8-Regionen verantwortlich. Abschlüsse über 5.000 m2 machten zum Ende des Jahres rund 62 % des Flächenumsatzes aus. Die größten Abschlüsse des Jahres 2024 waren drei Eigennutzeransiedlungen in den Logistikregionen München, Leipzig und Frankfurt mit einer Fläche von insgesamt 131.000 m2.
Flächenumsätze und Mietpreisentwicklung in den Top-8-Logistikregionen in Deutschland. (Grafik: Colliers)
Größte Anmietung im vierten Quartal in Düsseldorf
Es ist bemerkenswert, dass wieder mehr Anmietungen über 20.000 Quadratmeter stattfanden. Abseits der Eigennutzer fand die größte Anmietung im vierten Quartal in Düsseldorf statt, wo ein E-Commerce-Unternehmen eine rund 30.000 m2große Logistikhalle im Neubau anmietete. Die zweitgrößte Anmietung im vierten Quartal fand ebenfalls in Nordrhein-Westfalen in der Logistikregion Köln statt, wo Renault 27.300 m2 anmietete.
Die stärkste Nutzergruppe mit einem Anteil von 31 % am Flächenumsatz bildeten Handelsunternehmen, dicht gefolgt vom Produzierenden Gewerbe mit 28 % und Logistikdienstleistern mit 26 %.
Steffen Sauer, Head of Industrial & Logistics Letting bei Colliers: „Wir sehen, dass sich die Nachfrage inzwischen relativ gleichmäßig auf alle Nutzungsarten verteilt. Während im ersten Quartal Logistikdienstleister die Spitze der Nutzungsgruppen bildeten, liegen sie nun auf dem letzten Platz. Dies liegt vor allem daran, dass die Krise bei ihnen verzögert ankommt. Aufgrund der gesunkenen Exporterwartungen wird die Industrie 2025 vor weiteren Herausforderungen stehen, was sich unserer Meinung nach voraussichtlich auf die Kontraktlogistiker auswirken wird. Positive Impulse könnte es jedoch aus dem Bereich E-Commerce geben.“
Sechs der Top-8-Regionen mit Spitzenmieten über 8 Euro/m2
Die Top-8-Logistikregionen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr ein durchschnittliches Mietwachstum von 3 % bei der Spitzen- und 5 % bei der Durchschnittsmiete. München weist mit 9,80 Euro/m2 die höchste Spitzenmiete und Hamburg mit 6 % (8,50 Euro/m2) das höchste Mietwachstum im Vergleich zum Vorjahr auf. Die Spitzenmieten in den Regionen Köln und Leipzig sind hingegen in den letzten zwölf Monaten stabil geblieben (7,70 Euro/m2 bzw. 5,80 Euro/m2).
„Die gesunkene Nachfrage als Folge der wirtschaftlichen Unsicherheiten im Zusammenspiel mit dem teils gestiegenen Angebot hat dazu geführt, dass sich die Spitzenmieten in Köln und Leipzig stabilisiert haben, während sie in München und Hamburg aufgrund enger Märkte und niedriger Leerstandsquoten weiter ansteigen. Insgesamt erwarten wir für 2025 steigende Mieten lediglich in einzelnen Topregionen. Mietwachstumspotenzial entsteht vor allem dadurch, dass die Angebotsmieten bei spekulativen und fertiggestellten Neubauentwicklungen weiterhin hoch sind, da Grundstücke in der Vergangenheit teuer eingekauft wurden und Projekte in der Phase der hohen Baupreise realisiert wurden. So werden wir in den Top-Märkten Berlin und Leipzig voraussichtlich keine neuen Spitzenmieten sehen, da aufgrund des großen Flächenangebots einige Flächen absorbiert werden müssen und die Nachfrage anziehen muss. Vermieter und Mieter begegnen sich in fast allen Märkten auf Augenhöhe, sodass auch für 2025 ein gesundes Maß an Incentives und mittel- bis langfristigen Vertragslaufzeiten gefunden wird“, so Sauer abschließend.
In unserer Tabelle finden Sie die Flächenumsätze und Mietpreisentwicklung in den Top-8-Logistikregionen. (Grafik: Colliers)
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