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Auf Beratung von Realogis hat die Spedition Heinrich Dehn Im Februar eine rund 5.600 Quadratmeter große Anlage im Goodman Hamburg II Logistics Centre bezogen. (Foto Goodman)
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Torsten Buchholz

Während im Großraum Hamburg die Flächenumsätze bei der Vermietung von Logistik- und Industrieflächen steigen, ist der Markt in und um München derzeit rückläufig und von sehr hohen Quadrat­meterpreisen geprägt.

Der Hamburger Logistikimmobilienmarkt erzielte in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres mit dem Vermietungsumsatz von 230.000 Quadratmetern einen Anstieg von knapp fünf Prozent gegenüber dem vorjährigen Halbjahresergebnis. Damit liegt es auf dem Niveau des Fünf-Jahresdurchschnitts (231.000 Quadratmeter) und nach dem ersten Halbjahr 2016 (280.000 Quadratmeter) an zweiter Stelle innerhalb der letzten fünf Jahre. Das ergibt sich aus der aktuellen Analyse des Immobilien-Beratungsunternehmens Realogis.

Am stärksten war die Nachfrage in Hamburg-Süd mit 101.200 Quadratmetern, wo im Hafenbereich verstärkt neuwertige Flächen am Markt verfügbar waren. Aufgrund der weiterhin angespannten Angebotssituation in Hamburg-Ost trug dieser Teilmarkt mit nur 85.100 Quadratmetern zum Ergebnis bei. „Der Nachfrageschwerpunkt liegt auf Logistikflächen mit Neubauqualität. Da diese nicht zur Verfügung stehen, wird es zwangsläufig zum Rückbau von alten Speditionsanlagen kommen, die dann durch Neubauten ersetzt werden“, erklärt Jörg Lojewski, Geschäftsführer von Realogis Immobilien Hamburg. Die niedrigste Umsatzleistung verzeichneten die Regionen Hamburg-Nord mit 18.400 Quadratmetern und Hamburg-West mit 25.300 Quadratmetern. Weiterhin sehr begehrt sind die Logistik-Hot-Spots im südlichen Hamburger Umland in Rade und Buchholz in der Nordheide. Hier stehen hochwertige Logistikimmobilien zu im Verhältnis zum Hafen günstigen Mieten zur Verfügung.

Mehr Fläche für Logistik

„Größter Flächenabnehmer wie im Vorjahresvergleichszeitraum ist erneut die Logistikbranche“, sagt Irina Lysenko, Research Analyst der Realogis- Gruppe. Sie legte nochmals um 15 Prozent zu und kam im ersten Halbjahr auf 133.400 Quadratmeter.

Aufgrund der sehr guten Nachfragesituation gehen Projektentwickler weiter ins Risiko und erstellen moderne Logistikimmobilien spekulativ. Schwerpunkt der Neubauentwicklungen ist der Hafenbereich, wo sich die Grundstücke im Eigentum der HPA (Hamburg Porth Authority) befinden und durch die Entwickler langfristig angemietet wurden.

Die Spitzenmiete zieht aufgrund der generellen Flächenknappheit und der starken Nachfrage auf 5,80 Euro pro Quadratmeter um zwei Prozent an. Erzielt wird sie im Bereich Altenwerder/Waltershof bei Neubauten mit sehr guter Infrastruktur – direkte Lage an der A7 und zu den Hafenterminals – und hoher Drittverwendungsfähigkeit. Die Durchschnittsmiete erhöht sich um ein Prozent auf 4,65 Euro pro Quadratmeter.

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„Aufgrund diverser anstehender Großabschlüsse im Bereich Hafen und im südlichen Hamburger Umland gehen wir von einem Flächenumsatz bis Jahresende von circa 500.000 Quadratmetern aus“, meint Lojewski. Das entspräche einem satten Plus von elf Prozent gegenüber 2017. Die sehr gute Nachfragesituation aus dem letzten Jahr habe sich in den ersten sechs Monaten bestätigt und die Auftragslage der Logistiker sei weiterhin positiv. Lojewski: „Die Quote von Großabschlüssen größer 10.000 Quadratmeter wird sich aufgrund diverser großvolumiger Abschlüsse bis Jahresende deutlich nach oben bewegen.“

Trotz eines dynamischen Jahresstarts geriet der Münchener Vermietungsmarkt für Lager-, Logistik- und Produktionsflächen im ersten Halbjahr bei einer Leerstandquote von unter 1,5 Prozent ins Stocken. Mit einem Vermietungsumsatz von 98.000 Quadratmeter liegt das Ergebnis knapp sieben unter dem Vorjahreszeitraum (105.000 Quadratmeter) und elf Prozent unter dem Fünf-Jahres-Durchschnitt. Realogis erwartet allerdings ein sehr dynamisches zweites Halbjahr.

Je knapper, je teurer

„Aufgrund diverser Deals, die in der Pipeline sind, gehen wir davon aus, dass bis Jahresende mit 250.000 bis 300.000 Qua­dratmetern Flächenumsatz ein ähnlich gutes Resultat wie im Vorjahr erzielt wird“, sagt Oliver Raigel, Geschäftsführer von Realogis Immobilien München. Allerdings sei auf mittlere Frist keine Entspannung zu erwarten, da hohe Grundstückspreise und ein Fehlen von Neubauflächen den Markt prägen.

Die Flächenknappheit treibt die Preise im Stadtgebiet München auf eine erzielte Spitzenmiete von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter (nördliches Stadtgebiet) und im Umland auf bis zu 7,20 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund des dynamischen Marktes schließt Realogis einen weiteren Mietpreisanstieg nicht aus. „Im ersten Halbjahr 2018 war der Handel und insbesondere der E-Commerce mit insgesamt 40.000 Quadratmeter beziehungsweise 41 Prozent der größte Flächenabnehmer im Großraum München“, so Lysenko. Die Branche Produktion trug 26 Prozent (25.600 Quadratmeter) zum Ergebnis bei. Logistiker und Zulieferer sind derzeit mit 21.500 Quadratmetern Flächenumsatz auf Platz drei und müssen noch ein wenig zulegen.

„Die volumenmäßig größten Mietverträge wurden von Unternehmen abgeschlossen, die sich mit technologie- und wissensorientierten Geschäftsmodellen beschäftigen“, berichtet Raigel. Beim Blick auf die regionale Verteilung des Flächenumsatzes sticht der Münchener Osten heraus, der mit 40 Prozent (39.000 Quadratmeter) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sein Ergebnis fast verdoppeln konnte. Der Münchener Norden bestätigte mit 44 Prozent (43.000 Quadratmeter) seinen führenden Marktanteil erneut.

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Artikel Logistikimmobilien: Nachfrage und Angebot
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